不動産ずかんについて（データの見かた）

不動産ずかんは、「世界の不動産価値を、地図で見る。」をめざす不動産価値のデータベースです。住所を入れると、その場所のAI推定価格（参考価格）・㎡単価・坪単価・値上がり率・将来の予測がわかり、町丁・市区町村・都道府県・日本全体まで、同じ画面で比べられます。

AI推定価格（参考価格）とは

不動産鑑定士による鑑定評価や、不動産会社の査定価格ではありません。公的な地価と、実際に取引された価格の統計から、不動産ずかんの推定モデルで計算した「推定市場価格」です。推定価格は必ず、中央値・下限・上限・信頼度の4つで表示します。

土地の価格は、近くの地価公示・地価調査の地点の価格を距離で重みづけした値に、同じ市区町村の実際の取引価格との比を掛けて求めます。戸建ては土地の価格に建物の価格（再調達価格×残りの年数の割合）を足し、マンションは同じ市区町村の中古マンションの取引の㎡単価を築年数と地点の地価で補正して求めます。

• 土地：近くの地価公示・都道府県地価調査の地点の価格を、距離が近いほど重く平均します（対数の加重平均）。地価公示は1月1日、地価調査は7月1日の価格なので、地価調査は変動率の半年分だけ時点をそろえます。そのうえで、同じ市区町村の住宅地の土地の取引の㎡単価（中央値）と地価公示・調査の価格の比（取引が5件未満の地域は既定値）を掛けます。
• 戸建て：土地の価格に、建物の価格（同じ建物を今建てたときの価格×残りの年数の割合）を足します。同じ市区町村の戸建ての取引で、計算値と実際の価格のずれ（中央値）を補正します。
• マンション：同じ市区町村（取引が少なければ政令市・都道府県）の中古マンションの取引から、築年数と㎡単価の関係を求め、その場所の地価・取引の時点・階で補正します。取引のデータが無い地域では、マンションの推定は「データなし」と表示します。
• 下限・上限・信頼度：物件の種類ごとの基本の幅に、近くの地点までの距離、入力されていない項目（標準的な値で計算した項目）、取引のばらつきを足して決めます。

住所だけで調べたときは、標準的な物件（戸建ては土地120㎡・延床100㎡・築20年の木造、マンションは専有70㎡・築15年）として計算し、その前提をページに表示します。詳しい情報を入れると、その値で計算し直します。

地域の平均・変動率

• 住宅地・商業地の平均地価：その地域にある地価公示・都道府県地価調査の地点（最新年）の価格の平均です。
• 前年比：地点ごとの対前年変動率の平均です。
• 5年・10年の変動：同じ地点どうしの前年からの変化をつないだ指数で計算します（地点の入れ替わりの影響を受けにくくするため）。
• 取引の中央値：国土交通省 不動産情報ライブラリの取引価格・成約価格のうち、直近2年の中央値です。

将来価格の予測

地域の5年・10年・1年の地価の動きと、全国共通の基本の伸びを混ぜて年率を決め、1年後・3年後・5年後・10年後の値を出します。建物は年数がたつほど価値が下がる分を反映します。将来価格は予測であり保証ではありません。

不動産ずかん価値指数

市区町村・都道府県ごとに、地価の水準・1年と5年と10年の上昇率・取引の活発さ・マンション価格の水準を、全国の中での順位（パーセンタイル）にして重みをつけて合わせた100点満点の独自の指標です。データの無い項目は除いて計算します（人口・所得・賃料・災害の項目は、データを入れたあとに加えます）。

表示しないもの

• 取得できないデータは「データなし」と表示し、推測の値で埋めません。
• 外国人・外国法人の所有率など、正確な公的データが無い項目は表示しません。取得の統計を表示するときは「取得割合」と書き、「所有率」とは区別します。
• 個別の物件の所有者の名前・国籍は表示しません。地域単位の統計だけを扱います。
• 利用者が入力した住所は、推定の計算のために使うだけで保存しません。